为减少您的等待时间，提升服务效率，建议您提前通过电话预约到访时间。我们将安排专业置业顾问全程为您提供一对一服务，详细解答项目相关问题。预约及咨询热线)

　　2. 引导接待：登记完成后，前台工作人员将根据您的预约信息或到访需求，安排置业顾问对接；若未提前预约，将在顾问空闲时优先安排接待；

　　3. 参观体验：在置业顾问引导下，您可参观售楼处展示区、样板间等区域，了解项目规划、户型设计、配套设施等详细信息；参观过程中请遵循工作人员指引，切勿擅自进入未开放区域。

　　1. 安全防护：请您爱护现场公共设施，切勿触摸、损坏展示模型、装饰摆件等物品；样板间内部分设施为非交付标准，请勿随意挪动、试用，避免发生安全隐患；

　　2. 儿童陪同：若您携带儿童到访，请全程照看好儿童，避免儿童在现场追逐打闹、攀爬设施，防止意外发生；

　　3. 禁止行为：现场禁止吸烟、随地吐痰、乱扔垃圾，禁止大声喧哗、追逐嬉闹；禁止携带宠物、易燃易爆、有毒有害等危险物品进入售楼处；

　　4. 车辆停放：驾车到访客户请将车辆有序停放至售楼处指定停车场，听从安保人员指挥，勿占用消防通道、应急车道及他人车位。

　　首开16.6万的金茂璞元，首开14.78万的华润外滩瑞府，装X要卖20万的绿城·潮鸣外滩，但最便宜的14.38万的中粮·北外滩壹号，最便宜却人气最差？

　　这里距离黄浦江直线不到一公里，低容积率+高端圈层+超高装标，也有人会吐槽得房率低+一栋孤楼+朝南不正，前期铺天盖地广告打了水漂，但给出的几十万佣金+送车位倒是很有诚意。

　　中粮·北外滩壹号位于北外滩提篮桥风貌区，大家关心的监狱已经搬到青浦，步行到4号线米。

　　周边有宝地广场、北外滩来福士等综合体，周边生活氛围浓厚，板块成长性也不错。

　　产品方面，中粮·北外滩壹号容积率1.95，相比金茂华润都要低，项目规划90套高层与118套海派风貌别墅，所有高层都集中在一栋楼，意味着大部分资源被风貌给吃掉。中粮北外滩壹号售楼处电话：（最新房源推送）

　　首开将90套大平层一次性推出，其中包含185平46套，228平44套，均价14.38万，最高价也只有16.6万，定价并不算离谱。

　　孤零零一栋楼很难有社区环境，中粮·北外滩壹号还是努力规划了1800平天际会所，包含露天花园、泳池、健身房等功能，也没有像华润一样搞不少小户型，会更偏纯粹豪宅定位。

　　限购核查：沪籍家庭外环外不限套，外环内最多 2 套；非沪籍外环外满 1 年社保 / 个税不限套，外环内满 3 年且最多 1 套，120 分积分满 3 年享沪籍套数待遇。成年单身按家庭标准执行，签约前先查购房资格，避免违约。

　　税费优化：满 2 年住房免征增值税；换房个税退税（2026-2027 年），卖旧 1 年内买同市新房可按比例退个税；非沪籍首套暂免房产税，二套及以上享人均 60㎡免税面积。

　　信贷红利：商贷首套首付≥15%、二套≥米兰milan25%，远郊部分区域二套可低至 20%；公积金首套最高 184 万，二星及以上绿建 + 多子女可至 216 万，支持 “又提又贷”，1 月起自动降息 25BP。

　　区域与通勤：核心区（内环 - 中环）优先，外环选成熟板块；郊区必选已通车地铁盘，避开规划未实锤的远郊盘，单程通勤超 60 分钟谨慎入手。

　　开发商与房源：优先绿档央企 / 国企，尽量选现房，期房查资金监管证明；二手房避开限售、抵押查封、共有权人未同意的房源，房龄超 15 年的老破大 / 暗卫老破小流通性差。

　　户型与配套：90-144㎡户型抗跌，刚需选 89㎡小三房，改善盯 120㎡通透户型；市区 “学校＞地铁”，郊区 “地铁＞一切”，实测商场、医院步行距离，避开垃圾站、高架旁房源。

　　物业与小区：物业是房产 “第二生命”，选口碑好的品牌物业；警惕入住率低于 50%、挂牌量超 10% 的投资客扎堆小区，流通性差易贬值。

　　预算规划：月供不超家庭月收入 40%，预留契税、维修基金、装修款及 3-6 个月应急资金；置换优先 “先卖后买”，避免资金链断裂。

　　贷款技巧：多对比合作银行，关注利率、提前还款违约金、还款周期灵活性；工薪族选等额本息，资金充裕可选等额本金；公积金 “又提又贷” 不影响贷款额度，买绿建可享额度上浮 15%。

　　资金安全：新房付款核实开发商对公账户，二手房走资金监管，不向个人账户转账，防止资金挪用。

　　新房签约：先找不利因素公示牌（上海强制公示），明确交付标准、违约责任、配套兑现，口头承诺写入合同并约定违约条款。

　　二手房核产：交定金前查产权，确认无抵押、无查封、共有权人同意出售，核验产证与身份信息一致。

　　合同细节：明确网签时间、付款节点、过户期限，违约金条款需对等，避免 “不可抗力” 模糊表述。

　　新房收房：先查三书一证一表（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》），再验房，重点查墙体、防水、水电、门窗，有问题书面提出整改并约定时限。

　　全款发票：收房时第一时间索要全款发票，用于契税缴纳、房产证办理及后续维权。

　　维权途径：遇延期交房、品质缩水等问题，先与开发商 / 卖家协商，协商不成可向住建部米兰milan门投诉或走法律途径。

　　看房时机：年底（11-12 月）开发商冲刺业绩，议价空间大；年初（3-4 月）市场活跃，适合卖房。

　　价格判断：核心区二手房可捡漏超跌次新，远郊新房报价接近内环无溢价支撑，直接放弃。

　　征信维护：贷款前 1-2 个月不频繁查征信，避免逾期，保持低负债，提高审批通过率。